財産の評価については、その財産の取得価額による原価主義と、その課税時期における時価による時価主義の二つの方法が考えられますが、相続税法では、時価主義を基本原則としています（22条）。

　これは、相続税や贈与税のような財産課税にあっては、相続や贈与などにより取得した財産を、その取得時の時価により評価することが、納税者の側からみて最も共通的な判断基準として受け入れることができるし、評価基準としても最も一般性、普遍性を持つ尺度として考えられることによるものです。 

　同条は、相続により取得した財産の価額につき、特別の定めがあるものを除き、当該財産の取得の時における時価によるべき旨を定めているところ、ここにいう時価とは、当該財産の客観的な交換価値をいうものと解され、課税実務上は、「財産評価基本通達」（評価通達）に基づいて評価することとされています。 

　では、土地を相続した納税者が評価通達の定める評価方法よりも価額が低い不動産鑑定評価（鑑定評価）により相続税の申告をすることはできないのでしょうか。時価評価における評価通達と鑑定評価の位置付けが問題となります。

　まず、相続税法は、財産の評価方法を評価通達に委任する旨の規定はなく、財産の価額は、原則として当該財産の取得の時における「時価」によらなければなりません（同条）。

　そして、不動産の鑑定評価は、その対象である不動産の経済価値を判定し、これを貨幣額をもって表示することです。この鑑定評価額は、財産の取得における客観的な交換価値として「時価」を表示しているといえ、その評価額で申告することは可能であるように思えます。

　しかし、相続財産の客観的な交換価値（時価）を画一的な評価方式によることなく個別事案ごとに評価することにすると、その評価方式、基礎資料の選択の仕方等により異なった金額が相続財産の「時価」として導かれる結果が生ずることを避け難く、また、課税庁の事務負担が過重なものとなり、課税事務の効率的な処理が困難となるおそれもあることから、相続財産の価額をあらかじめ定められた評価方式によって画一的に評価することは合理的なものであると考えられます。

　さらに、同通達の定める評価方式が形式的に全ての納税者に係る相続財産の価額の評価において用いられることによって、基本的には租税負担の実質的な公平を実現することができるものと解され、同条の規定もいわゆる租税法の基本原則の 1 つである租税平等主義を当然の前提としているものと考えられることに鑑みれば、特段の事情があるときを除き、特定の納税者あるいは特定の相続財産についてのみ同通達の定める評価方式以外の評価方式によってその価額を評価することは、たとえその評価方式によって算定された金額がそれ自体では同条の定める時価として許容範囲内にあるといい得るものであったとしても、租税平等主義に反するものとして許されないものというべきです。

　したがって、その不動産に適用される評価通達の定める評価方法が客観的な交換価値を算定する方法として一般的な合理性を有しないこと又はその評価方法によっては客観的な交換価値を適切に算定することができない特段の事情がない限り、通達評価額よりも価格が低い鑑定評価額が存在することのみをもって、鑑定評価額に基づく相続税の申告をすることはできないことになります。